在中国，婚前贷款买房、婚后共同还贷的房产在离婚时的分配问题，主要依据《民法典》及司法解释处理。以下是具体规则和操作指南：
一、房产性质认定
婚前部分
若一方婚前签订购房合同、支付首付并登记在自己名下，该房产属于个人财产，但婚后共同还贷及对应增值部分属于夫妻共同财产。
例外：若婚前全款购房且无贷款，房产完全归个人所有。
婚后部分
婚姻存续期间的还贷(无论资金来源于哪方收入)及对应的房产增值部分，均视为夫妻共同财产。
二、离婚时如何分割？
1. 协商优先
双方可协议处理，例如：
房产归登记方，补偿另一方共同还贷及增值部分;
出售房产后平分款项。
2. 诉讼分割（法院判决）
若协商不成，法院通常判决：
房产归登记方所有，但需向另一方补偿共同还贷及增值部分。
补偿金额计算公式： 补偿款=购房总成本(首付+已还贷款本息+剩余贷款)共同还贷本息总额×离婚时房产市值×50% (注：比例可能根据还贷贡献、婚姻时长等调整)
举例：
男方婚前首付100万，贷款200万(总房款300万)，婚后共同还贷60万(本金+利息)，离婚时房产市值500万。
补偿计算： 100万+60万+剩余贷款60万×500万×50%≈30万−50万 (具体需结合剩余贷款金额计算)
三、关键证据
婚前：购房合同、首付凭证、贷款合同、房产登记信息。
婚后：还贷流水(证明共同还贷)、房产评估报告(确定市值)。
四、特殊情况处理
婚后加名
若房产证添加配偶名字，视为赠与，可能按共同财产均分。
父母出资还贷
若父母帮忙还贷且无明确约定，可能视为对夫妻双方的赠与，需分割。
房产登记在双方名下
即使婚前购买，若登记为共同共有，可能按共同财产分割。
五、建议操作
保留所有还贷记录，避免对方否认共同还贷事实。
协商时灵活处理：可考虑房产现值、子女抚养等因素。
咨询专业律师：涉及复杂计算或争议时，建议委托律师介入。
总结
婚前贷款买房离婚时，房产归登记方，但需补偿对方共同还贷及增值部分。
补偿金额需综合计算还贷比例、房产增值等，建议通过评估或律师协助确保公平。
若对方隐匿财产或拒绝补偿，可向法院申请调查并主张多分。
提示：各地法院对增值部分计算可能有细微差异，建议结合当地判例(如北京法院)制定策略。